原标题：小区安保长期缺位履职不严 律师：业主有权申请物业费减免

“物业费备案标准2元/平方米，合同约好6处出入口都要刷卡核验，结果只有大门有人管，其他5处随便进出，保安也不核实访客身份。”近日，长沙网友通过红网《问法湖南》栏目反映小区物业服务乱象。

小区规划设有地上3处出入口、地下车库3处出入口，合计6处封闭门禁通道，物业服务合同约定所有出入口均需刷卡核验通行。但自2023年至今，仅小区正大门安排门岗值守，其余5处出入口无人管控，外来人员可自由进出。更令业主担忧的是，楼栋对讲门禁系统呼叫值班室后，安保人员不核实访客身份便直接开门，陌生人可直达任意楼栋楼层。

“物业费一分没少收，安保服务却打了折上折。这种服务不匹配，物业费不该打折吗？”网友提出疑问。

当前，小区门禁形同虚设、物业安保缺位能否减免物业费、物业服务质价不符等是民生领域高频咨询问题。针对业主反映的多年门禁失管、安保履职缺位问题，北京市京师（长沙）律师事务所黄春香律师结合《中华人民共和国民法典》相关法条，进行了解答。

物业安保履职缩水，已构成合同违约

黄春香律师认为，业主与物业公司订立物业服务合同，形成有偿对等服务关系，物业必须按约定全面落实秩序维护、安全保卫义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十二条规定，物业服务人需维护小区公共秩序，采取完善安保措施保障业主人身、财产安全，对小区全部共有出入口履行封闭管控、人员核验职责。

案涉小区约定6处刷卡封闭出入口，物业仅管控正大门，剩余5处多年放任外来人员随意通行，楼栋门禁无身份核实流程，属于持续性懈怠履职，未完整履行合同约定安保义务，已构成违约。业主提出物业费打折，本质是主张违约损害赔偿，该诉求具备法律支撑。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，一方履行合同不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，业主有权依据物业瑕疵程度，要求对应减免物业费。

小区出入口属公共区域，物业负法定安全保障义务

小区所有出入口属于面向业主、访客开放的公共场所，物业公司作为场地管理者，负有法定安全保障义务。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条，公共场所经营者、管理者未尽安全保障义务，造成他人人身、财产损害的，应当承担侵权赔偿责任。

该小区多处出入口长期无门禁管控，访客无需核验即可进入楼栋，物业安保消极放任，明显未尽法定安全保障义务。若后续业主家中失窃、人身遭受外来人员侵害，物业公司因安保履职失职，还需单独承担对应的侵权损害赔偿责任。

小区安保是居住安全的核心保障，物业公司收费标准应当与实际服务水准对等匹配。黄春香律师提醒，遭遇物业质价不符、安保缺位问题，业主需合法合规理性维权，切勿盲目拒缴物业费。

律师建议业主尽快固定完整证据，留存各出入口无人值守、人员自由通行、楼栋门禁随意放行的影像资料，同时保存历年向物业反馈问题、要求整改的聊天记录、投诉回执，佐证2023年起小区安保长期存在重大服务瑕疵。随后，可先向物业公司书面发函，要求限期整改安保问题，并依法提出物业费减免诉求；双方协商无果后，可向社区、街道物业主管部门申请调解；调解无效的，可凭借完整证据向人民法院提起诉讼，由法院结合物业过错程度、服务瑕疵情况，依法酌情判定物业费减免额度，切实维护自身合法权益。

（贺露燕）